Analiză Frames: Constructorii lucrează, lipsesc cumpărătorii

Starea actuală a firmelor din domeniul imobiliar

Conform datelor oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul de Finanțe, din cele 7.300 de companii active în domeniul dezvoltării imobiliare, 564 au intrat în proces de dizolvare în ultimii doi ani, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au fost declarate în insolvență. Analiza statisticilor pe baza scorului Altman relevă că peste 2.700 de firme se confruntă cu un risc semnificativ de insolvență, în timp ce aproximativ 1.600 de companii au un risc mediu.

Metodologia evaluării riscurilor financiare

Scorul Altman este formulat pe baza unei combinații de indicatori financiari, inclusiv profitabilitate, lichiditate, eficiență a activelor și grad de îndatorare. Analiza Frames subliniază că, în prezent, gradul de îndatorare reprezintă principalul obstacol pentru investitori. În ultimii doi ani, creanțele în sectorul imobiliar au crescut cu peste 8 miliarde de lei, ajungând de la 26,8 miliarde lei în 2020 la 33,2 miliarde lei în 2024.

Predictiile preliminare sugerează că în 2025, datoriile dezvoltatorilor imobiliari vor depăși 35 miliarde lei, evidențiind dificultățile reale ale pieței, conforme afirmațiilor analiștilor de la Frames.

Comparativ, în 2015, datoriile dezvoltatorilor se ridicau la 15,1 miliarde lei. De asemenea, pierderile nete au crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 milioane lei în 2024.

Piața imobiliară: provocări și vulnerabilități

Analiza Frames indică faptul că piața imobiliară din România se confruntă cu turbulențe semnificative și o fragilitate financiară acută în cazul dezvoltatorilor. Dintre cei 7.300 de dezvoltatori activi, 6.830 operează ca SRL-uri, doar 81 fiind societăți pe acțiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 funcționează ca PFA-uri.

Această fragmentare sugerează o vulnerabilitate structurală. Peste 80% dintre firmele din acest sector sunt microîntreprinderi, având o capacitate financiară scăzută și fiind expuse la șocurile pieței. „Acești dezvoltatori se bazează pe cash flow și pe vânzări rapide pentru a se menține pe piață”, afirmă analiștii, subliniind dependența lor de tranzacții imediate.

Declinul profitabilității și acumularea stocurilor

Indicatorii financiari confirmă o tendință descendentă. Cifra de afaceri a sectorului a scăzut drastic, de la 7,55 miliarde lei în 2022 la 6,4 miliarde lei în 2024.

Profitul net al companiilor a avut, de asemenea, de suferit, înregistrând o pierdere de peste 300 milioane lei în aceeași perioadă (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei). Experții avertizează că datele preliminare pentru 2025 sugerează o continuare a scăderii în ceea ce privește cifra de afaceri și profitul, pe fondul unei creșteri a impozitelor.

O consecință directă a acestei diminuări a vânzărilor este acumularea mare de apartamente nevândute. Valoarea stocurilor a atins un nivel record, depășind 10 miliarde lei în 2025, ceea ce reprezintă o creștere semnificativă față de 7,5 miliarde lei în 2022 și de doar 1,51 miliarde lei în urmă cu 10 ani.

Insolvența în București și alte regiuni

Presiunea financiară, combinată cu majorarea impozitelor și costurile ridicate ale creditării, a condus sectorul aproape de colaps. Analiza arată că peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvabilitate.

În București, situația este deosebit de gravă: din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi, mai mult de 2.300 sunt clasificați ca având un risc mare și foarte mare de insolvență. Județele Cluj, Timiș și Constanța se află pe următoarele locuri periculoase.

„Creșterea TVA-ului de la 9% la 21% pentru imobilele noi a dus la o agravare a problemelor sectorului. Această majorare a accentuat dificultățile, mai ales având în vedere că peste 80% dintre apartamentele vândute în România sunt de dimensiuni mici”, conchide analiza.

Perspective de creștere în sectorul construcțiilor

Cu toate dificultățile întâmpinate, sectorul construcțiilor dă semne de reziliență. Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimază o creștere a volumului lucrărilor de construcții cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Se preconizează o creștere de 4,7% pentru lucrările de construcții noi și de 5,7% pentru infrastructură.

Totuși, datele privind autorizațiile de construire apar cu o imagine mixtă. În decembrie 2025, au fost emise 2.650 de autorizații, marcând o scădere de 9,4% comparativ cu luna anterioară, însă o creștere ușoară în raport cu anul precedent. Pe parcursul întregului an 2025, s-au emis 37.252 de autorizații, înregistrându-se un plus de 4,4%, cu creșteri observate în toate regiunile, în special în Nord-Vest (+309) și Centru (+279).

În conformitate cu analiza Frames, viitorul pieței imobiliare românești va fi influențat de jucătorii mari. „Sectorul dezvoltării imobiliare va suferi o transformare profundă, iar companiile mari, cu acces la finanțare, vor prevala. Micii investitori care obișnuiau să depindă de fiecare proiect pot avea nevoie de asistență”, subliniază Adrian Negrescu, manager la Frames.

Această consolidare poate conduce la o piață mai stabilă, dar și mai puțin accesibilă pentru antreprenorii mici.

„Intrarea fondurilor de investiții poate determina ca multe dintre proiectele în curs de construcție să devină axate pe închiriere. Creșterea considerabilă a chiriilor va face această direcție atractivă pentru investitorii mari care anterior evitau România. Este probabil ca dezvoltările imobiliare dedicate vânzării să se concentreze mai mult pe locuințele premium”, estimează Negrescu.

Analiza Frames a fost elaborată pe baza datelor financiare ale firmelor active cu cod CAEN 4110, referitoare la dezvoltarea imobiliară. Aceasta implică organizarea proiectelor pentru clădiri rezidențiale sau comerciale, combinând resurse financiare, tehnice și fizice pentru construcția imobilelor cu scopul vânzării ulterioare.

Datele analizate se referă exclusiv la firmele ce au acest cod principal de activitate și sunt colectate de la Registrul Comerțului și Ministerul Finanțelor, pe baza informațiilor publice declarate de companii.